前阵子，港中旅转让少林寺股权的通告一出，业界哗然，让后疫情时代当下，准备摩拳擦掌抄底旅游的各路资本一阵踌躇。

政策限制、门票下降、地方保护……这无疑给原本就被定义为投资规模大、回报周期长的资源类景区带来更深层次的隐忧。景区投资究竟是穷途末路还是柳暗花明？

笔者以为，作为旅游发展的核心和重点，景区依然有着不可替代的作用，但从投资角度来看，景区需要仔细斟酌判别，更需要专业产业运作能力。

总体来说，旅游市场呈现出三个基本特征：

第一，景区依然是旅游发展重要载体，堪称中国旅游业的“中流砥柱”。

中国旅游业的发展，起步于旅游景区的发展，中国旅游蓬勃发展的40年，也是旅游景区快速发展的40年，一个国家或地区的旅游景区发展水平，是衡量其旅游业综合影响力和竞争力的重要指标。无论是从数量规模来看，还是从市场认可度，景区毫无疑问是绝对意义上的“主战场”。

目前全国已有景区超过3万处，其中，5A景区处（年国家文化和旅游部发布数据）；4A景区处，3A景区处（根据国家文化和旅游部发布的《中国A级景区统计便览（）》）。年，我国景区游客接待量达44.32亿人次，占当年全国游客接待总量的82%。年全国旅游投资资金有57%流向景区，景区也是旅游投资增长的生力军。

第二，纵观旅游产业链，产品短期爆发崛起，稀缺资源景区长期优势明显。

如果我们把旅游产业链分成上中下三段。那么上游大抵是大投资带动的资源开发和运营，中游的主体是渠道建设和交易促进，基本上是以旅行社和OTA为代表的旅游交易服务。下游多样化的在地旅游服务行业，包括酒店、旅游交通、餐饮、购物等。

产业发展过程中，中游最先崛起，从旅行社到OTA，从机票+酒店的标准化产品到门票+非标线路，渠道端已经进入充分竞争时代，携程、同程等OTA企业的寡头格局基本涌现，一片红海，仅有部分细分领域尚有微弱生存空间；

下游产品百花齐放、创新游乐项目的层出不穷。由于投资额度小，进入门槛低，吸纳了大量的社会零散性资本，整体迎来“高光”时刻，不断涌现、不断迭代、不断沉淀。

而上游，由于自然和人文资源的丰富性，反衬着资源开发的落后性，恰恰形成了一个较大的价值洼地：从行政管理到市场经营，从游览观光到度假体验，从门票经济到综合消费，本身就孕育着巨大的市场机会。但同样应该看到，鉴于体制机制，投资机会中其实也潜藏着极大的不确定性。

第三，从市场格局现状看，景区收益“二八效应”明显，即20%景区占据市场80%的收益，资源的长板效应突出。

一方面：头部景区生存状态尚可，客流和盈利情况，但由于资源稀缺，躺着赚钱，对游客需求的供给有限，严重影响游客体验；

另一方面，多达余家的4A、3A景区流量不足、经济效益低迷，缺乏盈利和成长空间；虽然当地政府大量投入，希望以旅游带动本地经济发展，但游客黏性和复购率低（如过夜天数）、产品雷同、盈利乏力，既无法提升旅游收入，也无法带动本地经济附加值和周边产业的增加。

因此，伴随着旅游市场的格局和发展，资源类景区存在两大发展趋势。

趋势一：根据资源等级不同，景区方向将呈现分层化发展。

由于资源的稀缺性和品级的不同，国家管理方向、市场认可程度皆有不同，大概率来说，景区将分成三个层次。

国家级甚至世界级的不可再生资源，越来越受到国家的重要保护，景区实行最大承载力导则、降低门票价格，并限制资源类景区门票上市、试点国家公园体制等，未来一部分极高品级资源限制性发展，列入国家重要保护范畴，严格限制商业化行为；

一部分中间过渡资源，将跳脱原有的行政管理机制而越来越市场化，伴随着资本的进入和产品的丰富，对消费的构建逐渐成熟，发展空间和潜力极大；

而一些低品级资源，要么因为市场区位等其他因素而被挖掘，进入产品创新、服务升级的行列，要么竞争中岌岌无名，逐渐被市场遗忘和淘汰。

趋势二：资源与产品两相分离，资源投资方和产品运营方分工日益明确。

除去上述提及的国家管控稀有级资源，资源作为可以溢价增值的底层资产，伴随着资本的介入和全域旅游的兴起，各方的

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